Foire Aux Questions

La location de meublés touristiques consiste à la mise en location de manière répétée d’un local meublé destiné pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Le règlement voté par Val d’Europe Agglomération vise à réguler les locations de meublés touristiques de courte durée.

Il s’agit d’accorder ces autorisations en tenant compte des objectifs de mixité sociale, de l’équilibre entre habitat et emploi dans les différents quartiers de Val d’Europe Agglomération et de la nécessité de ne pas aggraver l’insuffisance de logements.

Ainsi, Le règlement détermine les conditions dans lesquelles seront délivrées, sur le territoire de Val d’Europe Agglomération, les autorisations suivantes :

• Les autorisations de changement d’usage qualifiées, dans le cadre du règlement, d’autorisations de « droit commun » qui concernent les autorisations soumises à obligation de compensation et délivrées à titre réel ;

• Les autorisations de changement d’usage qualifiées, dans le cadre du règlement, d’autorisations « temporaires », délivrées à titre temporaire et personnel.

Il s’applique pour les locations pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile à compter de la 121^ème nuit de location sur une année.

À compter du 1^er janvier 2023.

Non
• Le règlement n’est pas rétroactif.
• Les propriétaires pratiquant la location de meublée touristique devront se mettre en conformité pour le 1^er janvier 2023, date d’entrée en vigueur.

La réglementation du changement d’usage est destinée à protéger le logement, elle ne concerne donc que les locaux d’habitation transformés en usage professionnel et commercial.

Non
• Les chambres d’hôtes sont définies comme des chambres meublées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations.
• La ou les chambres d’hôtes doivent être situées dans la maison ou l’appartement de l’habitant.

Le « changement d’usage » est une notion du code de la construction et de l’habitation (CCH), il ne concerne que les locaux d’habitation.

Dans cette réglementation, il n’existe que 2 catégories : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Par exemple, la transformation d’un commerce en bureaux n’a pas d’incidence sur la police de l’usage des logements.

Le « changement de destination » est régi par le code de l’urbanisme. Il s’attache au local et est définitif.

Les destinations possibles d’un bien immobilier sont énumérées par le code de l’urbanisme (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt).

Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre des catégories énumérées. Ce changement de destination nécessite une déclaration ou une autorisation au titre du code de l’urbanisme.

C’est le propriétaire du bien ou un mandataire qui effectue la demande de changement d’usage.

Une information sera communiquée sur la date d’ouverture de dépôt des dossiers.

Le pétitionnaire pourra produire une attestation sur l’honneur de non-interdiction au changement d’usage. Un modèle sera proposé.

Elle a pour effet permettre un autre usage que celui de l’habitation (professionnel, commercial).

• L’autorisation non soumise à compensation a un caractère personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif pour quelque raison que ce soit (si le bénéficiaire renonce à la location en meublé de tourisme, ou à l’expiration de la durée de validité de l’autorisation d’un an renouvelable 2 fois, soit 3 ans maximum). A l’issue, sous peine de sanctions, le local doit être rendu à son usage initial d’habitation.

• L’autorisation soumise à compensation a un effet réel. Elle est donc définitive et attachée au local.

Enfin, d’autres démarches peuvent être nécessaires au titre du code de l’urbanisme, des normes d’accessibilité, des règles mentionnées dans les baux de location et des règles de la copropriété…

Elles restent valides pour les personnes physiques tant qu’elles sont renouvelées avant leur expiration ou n’ont pas atteint leur durée maximale

Il n’y avait pas d’autorisations délivrées pour les personnes morales.

Oui
L’ensemble des communes est concerné par la mise en place d’une règlementation liée au changement d’usage.
Cependant, il existe deux zonages avec des règles différentes.

Oui.
Outre les autres conditions prévues par le règlement, il existe également des quotas au-delà desquels plus aucune autorisation (personnelle et de droit commun) ne pourra être délivrée.

Ces quotas ont été définis à partir des constats réalisés sur la topographie et la démographie du territoire du Val d’Europe, induite par la proximité du parc Disneyland Paris. Les quotas applicables dépendent des communes ou des secteurs du bien concerné :

Secteur 1
Serris Périmètre de la ZAC Pré de Claye et de la ZAC du Centre Urbain
Chessy Périmètre de la ZAC des Studios et Congrès et de la ZAC du Centre Urbain.

– Le taux maximum de logements par copropriété = 2% ;
– Le nombre de logements ainsi calculé sera arrondi à l’entier inférieur sauf si ce nombre est compris entre 0 et 1, il sera alors arrondi à 1 ;
– La surface maximum par copropriété = 75 m² multipliée par le nombre de logements calculé selon les modalités ci-dessus définies.

Exemples : sur une copropriété de 100 logements le quota sera de 2 logements dont la surface cumulée ne pourra dépasser 150 m². Sur une copropriété de 20 logements : le quota sera de 1 logement dont la surface ne pourra dépasser 75 m².

Secteur 2
Les autres communes, ainsi que les communes de Chessy et Serris pour les territoires autres que le secteur 1 = 1 % du nombre total de logements sur la base des dernières données INSEE dans chacune des zones considérées.

• Je peux le faire sans autorisation de changement d’usage si je loue moins de 120 jours par an mon logement (esprit originel d’AirBnB).
• Je dois toutefois m’enregistrer et déclarer ma taxe de séjour.

• Je peux louer plus de 120 jours une ou des pièces de mon logement à condition de l’occuper en même temps et ce sans autorisation de changement d’usage.

• Je loue plus de 120 jours mon logement : alors il ne s’agit plus de ma résidence principale (occupation moins de 8 mois dans l’année) et je dois déclarer un changement d’usage.

Je dois solliciter une demande de changement d’usage.

• Elles sont limitées à un logement maximum par commune (en dehors de la résidence principale, non soumise à la réglementation) et par foyer fiscal.
• Elles sont délivrées pour une durée d’un an renouvelable tacitement 2 fois pour la même durée, soit 3 ans maximum ;
• Sans pouvoir excéder 8 mois de mise en location au total et sans pouvoir dépasser 90 jours de location en continu pour un même occupant.

Ces autorisations temporaires ne peuvent être cédées à d’autres personnes.

À l’expiration de la dernière autorisation s’il y a poursuite de cette activité, il faut solliciter une autorisation de changement d’usage de droit commun. Elle est alors soumise à compensation d’un local, à condition de justifier d’être propriétaire ou occupant et si les conditions de délivrance applicables à la zone concernée sont bien remplies.

Il est possible de solliciter une autorisation de changement d’usage de droit commun dans le cadre d’une première demande sous réserve de remplir les conditions prévues au règlement. Elles sont soumises à compensation d’un local.

Vous devrez solliciter dès le premier logement une ou plusieurs autorisation(s) de changement d’usage de droit commun, attachée au local.
L’autorisation de droit commun délivrée préalablement au changement d’usage est soumise à compensation de deux locaux

Lorsque les autres conditions définies par le règlement sont remplies, l’autorité compétente délivre alors une autorisation préalable qui demeure valide tant que ces conditions demeurent remplies. Cette autorisation revêt un caractère réel : elle est attachée au local et est transmissible en cas de vente du logement faisant l’objet de la demande.

Vous pouvez compenser de deux manières :

• En achetant un local à transformer (commercial, bureau, tout sauf du logement/habitation) et en sollicitant un changement de destination ;
• En achetant des titres de commercialité auprès de tiers réalisant une opération de transformation de locaux en logements. Ces opérations sont généralement réalisées au travers de sociétés privées intermédiaires chargées de faire le lien entre les deux parties. Les prix sont libres.

Chaque local proposé en compensation doit cumulativement :

• Correspondre à un logement de qualité au moins équivalente à celui faisant l’objet de la demande de changement d’usage ;
• Ne doit pas constituer une extension d’un logement existant ;
• Être d’une surface au moins équivalente à la surface faisant l’objet de la demande de changement d’usage ;
• Répondre, à l’issue de sa transformation, aux normes de décence ainsi qu’aux différentes règles applicables en matière d’hygiène et de sécurité incendie en vigueur au jour de la délivrance de l’autorisation de changement d’usage,
• Être situé dans la même zone communale que les locaux d’habitation faisant l’objet du changement d’usage.

Les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensation.

Il n’y a pas de « priorité ».
Les autorisations de changement d’usage de toutes natures seront instruites et délivrées en fonction de leur ordre d’arrivée sur le guichet numérique.

Non, les dossiers devront être déposés sur le guichet numérique mis en ligne prochainement.

Oui, mais avec plusieurs conditions :

• Accord du propriétaire de pratiquer la sous-location ;
• Demande de changement d’usage déposée par le propriétaire ;
• Ne pas pratiquer un loyer plus élevé que le loyer du bail.

Non, il est interdit de sous louer un logement locatif social.

Plusieurs possibilités :

• Solliciter une demande de changement d’usage si cela est possible, qui sera instruite selon les critères du règlement applicable au 1^er janvier 2023.
• Compenser quand cela est requis.

À défaut :

• Les proposer à la location classique ;
• Se renseigner sur le bail « mobilité » en remplacement de votre projet de location meublée touristique ;
• Mettre le bien en vente.

Une autorisation ne peut pas être transférée sur un autre logement.

À compter de la réception d’un dossier complet, le délai d’instruction sera de maximum deux mois.

En l’absence de réponse passé ce délai, l’autorisation est réputée favorable. Pensez impérativement à réaliser vos démarches avant la mise en location touristique de votre bien en tenant compte de ces délais.

• Jusqu’à 50 000€ en cas d’infraction au changement d’usage.
• Jusqu’à 80 000€ en cas de fausse déclaration.
• Jusqu’à 5 000€ si vous ne disposez pas du numéro d’enregistrement, lorsque celui-ci sera instauré).
• Jusqu’à 450€ en cas d’absence de déclaration simple obligatoire à effectuer en mairie pour les résidences secondaires.

Attention, il est rappelé que les autorisations sont accordées sous réserve du droit des tiers, ce qui signifie que vous vous engagez notamment à respecter le règlement de copropriété. Des procédures judiciaires civiles peuvent être menées par des tiers à votre encontre malgré l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.